3기 신도시 총정리｜광명시흥·왕숙·교산·창릉 분양가·청약 비교

3기 신도시를 알아볼 때 남양주왕숙·하남교산·고양창릉·인천계양·부천대장만 보면 부족합니다. 후발 3기 신도시인 광명시흥까지 함께 봐야 하고, 같은 신도시 안에서도 공공분양인지 민간분양인지, 전용 59㎡인지 84㎡인지에 따라 비교 기준이 완전히 달라집니다.

특히 현재는 3기 신도시별 사업 속도가 다릅니다. 이미 실제 본청약 분양가와 입주시기가 나온 블록이 있는 반면 광명시흥처럼 앞으로 공급계획을 더 지켜봐야 하는 곳도 있습니다. 따라서 아직 가격이 나오지 않은 지역에 예상 분양가를 임의로 붙이기보다 실제 모집공고가 나온 단지는 실제 가격으로, 향후 공급지역은 사업 진행상황으로 구분해서 보는 것이 정확합니다.

3기 신도시는 어디까지 포함될까?

3기 신도시를 검색하면 왕숙·교산·창릉·계양·대장 5곳이 가장 먼저 등장합니다. 하지만 3기 신도시 사업은 한 번에 모든 지역이 지정된 것이 아니며 광명시흥 같은 후발 사업지도 함께 볼 필요가 있습니다.

여기서 중요한 것은 사업 진행속도가 서로 다르다는 점입니다. 이미 본청약이 진행된 블록의 가격을 광명시흥처럼 앞으로 개별 공급계획을 더 확인해야 하는 지역에 그대로 적용해서는 안 됩니다.

3기 신도시는 전부 LH 아파트일까?

아닙니다. 3기 신도시라는 말은 도시개발지역을 의미하는 것이지 모든 아파트가 동일한 LH 공공분양이라는 뜻은 아닙니다.

공공주택지구 안에서도 공공이 직접 공급하는 주택과 민간사업자가 공급하는 주택 등이 들어갈 수 있습니다. 따라서 ‘3기 신도시 청약조건’을 하나의 기준으로 생각하면 실제 청약 단계에서 혼란이 생길 수 있습니다.

실제 공급 전용면적은 어떻게 다를까?

3기 신도시를 비교하면서 가장 쉽게 생기는 오류가 모든 단지를 59㎡·74㎡·84㎡ 기준으로 맞춰놓는 것입니다. 실제 공급면적은 블록마다 다릅니다.

특히 하남교산 A2는 84㎡가 아예 없고 최대 전용면적이 59.99㎡입니다. 반대로 남양주왕숙 B2는 59㎡가 없고 74㎡와 84㎡로만 구성됩니다.

따라서 신도시별 분양가를 비교하려면 같은 면적끼리 비교하는 것이 기본입니다.

전용 60㎡가 왜 중요한 기준일까?

공공분양에서는 전용면적 60㎡가 단순히 집 크기를 나누는 숫자 이상의 의미를 가질 수 있습니다.

2026년 LH 분양가이드 기준 공공분양 일반공급의 경우 전용 60㎡ 이하 주택에는 별도의 소득기준이 적용됩니다. 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 100% 이하가 기본이며 본인과 배우자가 모두 소득이 있는 경우에는 200% 이하 기준이 적용됩니다.

전용 59㎡ 공공분양 가격은 얼마나 차이 날까?

면적이 다른 주택을 한 표에 놓고 가격만 비교하면 의미가 떨어집니다. 따라서 실제 공공분양 가운데 전용 59㎡급이 공급된 사례를 따로 보는 것이 좋습니다.

※ LH가 공개한 주택형별 평균분양가격 기준이며 동·호·층별 실제 분양가격은 달라질 수 있습니다.

확인 가능한 위 사례만 비교해도 계양 A2와 교산 A2의 전용 59㎡급 평균 분양가격 차이는 약 1억5천만원입니다. 같은 3기 신도시의 비슷한 면적이라도 입지와 공급시점에 따라 가격 수준이 크게 달라진다는 뜻입니다.

전용 84㎡ 공공분양은 얼마일까?

가족 단위 실수요자가 많이 찾는 전용 84㎡도 별도로 비교해야 합니다. 하남교산 A2처럼 84㎡가 없는 블록은 이 비교에서 제외됩니다.

여기서도 신도시 이름만으로 가격을 예상하면 안 된다는 점이 드러납니다. 같은 남양주권에서도 왕숙 B2 전용 84㎡는 약 5.76억원인데 왕숙2 A3는 약 7.32억원으로 차이가 큽니다.

입주는 언제 시작될까?

3기 신도시는 공급시기뿐 아니라 입주시기 차이도 큽니다.

따라서 현재 전월세 계약기간이나 결혼·출산·자녀 입학 같은 일정이 있다면 분양가격만 보고 청약하기보다 실제 입주예정일을 함께 비교해야 합니다.

교통망은 언제 이용할 수 있을까?

3기 신도시에서는 GTX·도시철도 같은 교통계획이 가격 못지않게 관심을 받습니다. 하지만 ‘철도가 들어온다’와 ‘입주할 때 이용할 수 있다’는 다른 문제입니다.

따라서 교통망을 볼 때는 단순 노선명보다 현재 이용 가능 → 공사 중 → 기본계획 → 계획 단계를 구분해서 확인해야 합니다.

광명시흥은 지금 어느 단계일까?

광명시흥은 기존 왕숙·교산·창릉·계양·대장보다 늦게 추진된 후발 3기 신도시라는 점을 먼저 이해해야 합니다.

따라서 이미 실제 본청약 가격이 공개된 계양 A2나 왕숙 B2와 같은 방식으로 현재 광명시흥의 59㎡·84㎡ 가격을 표에 넣는 것은 적절하지 않습니다.

광명시흥의 장점이나 가격을 지금부터 단정하기보다 실제 블록별 공급계획이 구체화될 때 기존 3기 신도시의 같은 면적·같은 공급유형과 비교하는 것이 더 의미 있습니다.

실제 청약에서는 무엇부터 봐야 할까?

3기 신도시를 선택할 때는 신도시 이름부터 정하는 것보다 아래 순서로 좁혀가는 편이 현실적입니다.

예를 들어 6억원의 예산이 있다고 해도 하남교산 A2에서는 59㎡를 보게 되고, 왕숙 B2에서는 84㎡까지 기존 공급사례가 존재합니다. 같은 돈으로 살 수 있는 면적이 신도시마다 달라지는 것입니다.

자주 묻는 질문

광명시흥도 3기 신도시인가요?

네. 광명시흥은 기존 주요 3기 신도시보다 뒤에 추진된 후발 사업지입니다. 다만 기존 지역과 사업속도가 다르기 때문에 현재 실제 본청약 가격이 나온 블록과 동일선상에서 가격을 비교하기보다 향후 개별 공급계획을 확인해야 합니다.

3기 신도시는 전부 공공분양인가요?

아닙니다. 공공주택지구 안에는 공공분양뿐 아니라 민간이 공급하는 주택 등 다양한 공급방식이 들어갈 수 있습니다. 또한 민간 건설사가 참여하더라도 공급유형 자체가 공공분양인 ‘민간참여 공공분양’도 있으므로 건설사 이름만으로 구분하면 안 됩니다.

왜 어떤 단지는 59㎡만 있고 어떤 곳은 84㎡도 있나요?

블록별 주택계획과 공급유형이 다르기 때문입니다. 하남교산 A2는 51·55·58·59㎡로 구성된 반면 왕숙 B2는 74·84㎡로 구성돼 있습니다. 3기 신도시 전체에 동일한 평형구성이 적용되는 것이 아닙니다.

전용 60㎡ 이하와 초과는 청약조건이 다른가요?

공공분양 일반공급에서는 전용 60㎡ 이하 주택에 별도 소득기준이 적용됩니다. 다만 특별공급이나 이익공유형 등은 공급유형별로 별도 소득·자산 기준이 있으므로 면적 하나만으로 청약 가능 여부를 판단해서는 안 됩니다.

59㎡와 84㎡ 분양가를 바로 비교해도 되나요?

집 자체의 총가격을 확인하는 목적이라면 볼 수 있지만 지역별 가격수준을 비교하려면 같은 면적끼리 비교하는 것이 더 정확합니다. 따라서 59㎡는 59㎡끼리, 84㎡는 84㎡끼리 비교한 뒤 입지와 입주시기를 함께 보는 것이 좋습니다.

정리하면

3기 신도시는 단순히 왕숙·교산·창릉·계양·대장 중 어디가 좋은가만 비교해서는 부족합니다. 광명시흥처럼 후발 사업지도 있고, 같은 신도시 안에서도 공급유형과 전용면적이 다릅니다.

실제 사례를 보면 교산 A2는 51~59㎡ 공공분양이고 왕숙 B2는 74·84㎡ 공공분양입니다. 창릉에서는 일반 공공분양뿐 아니라 이익공유형 분양주택도 공급되고 있습니다.

따라서 앞으로 3기 신도시를 볼 때는 지역 → 공급유형 → 청약자격 → 전용면적 → 실제 분양가 → 입주시기 → 교통 개통시기 순으로 비교하는 것이 핵심입니다.

특히 광명시흥처럼 아직 앞으로 확인해야 할 공급정보가 많은 지역은 예상 분양가를 미리 만드는 것보다 실제 모집공고가 나온 뒤 기존 3기 신도시의 동일 면적·동일 공급유형과 비교하는 것이 더 정확합니다.